物件以外もしっかり見極めて
（この記事は以前楽待コラムに投稿したものを再編集したものです）
頼りになる不動産業者を求めて
不動産投資を始めたばかりの頃は、周りに経験者の知り合いがいるわけでもなく、初心者向けの書籍（＝キラキラ大家の体験談）に具体的な物件調査の方法が書いてあるわけでもなく、入手できる情報が非常に限られている状況でした。
そんな中、少なくとも「収益物件を中心に扱っている不動産業者さんは頼れる存在」だと思っていたのですが、前回ご紹介した通り1社目との付き合いで、見事その先入観が間違っていたことに気付かされたのです。
まあ当然といえば当然ですが、ちょっとガッカリでした。
彼らにも養う家族があったり、将来の目標があったりと、日々の生活費を稼がなければいけない理由があるわけで、慈善事業で我々と付き合ってくれているのではありません。お金になると物件を紹介したけど、買ってくれないならお客としては認められない、たったそれだけの事です。
そんな私にとっては悲観的な状況でお会いしたのが2社目の不動産業者さんF社です。
二兎を追うものは…
この業者さんも、元々はポータルサイトから築古アパートについて問い合わせた後に、無料面談を行なってから、物件紹介という流れになっていたのですが、こちらは収益物件でも特に新築アパートをメインで扱っているということが後で分かりました。
そんな流れから、物件案内当日は築古アパートを数件と、建築中の新築アパート1件を見せてもらったのです。
まずはこちらから問い合わせた、大学近くの学生向け物件を見せてもらいました。利回りは10%近くで、満室の為部屋は見せてもらえませんでしたが、外観を見る限り維持状態はそれ程悪くありません。
大学の敷地のすぐ隣に物件があるので、その大学の学生を対象とした客付けに限ってはそれほど心配なさそうです。
そして次に見せてもらったのが7割程度完成していた新築アパートです。どうやら、元々申し込んだ人がキャンセルしたか融資で問題があったかで、現在売り出し中のアパートだったようです。
確かに新築アパートは綺麗で、客付けは簡単そうですが、見せてもらった収支計画表には理想からは程遠い数字が並んでいました。
そしてオフィスに戻ってから改めて新築アパートのメリット・デメリットについて説明を受けましたが、きっぱりとお断りしたのを憶えています。
唯一のメリットは、F社が金融機関と提携している為、低金利で比較的容易に融資を引くことができた点です。実際に事前審査申込書に記入させられて「一応」提出したところ、O銀行は転職してからの期間が短い事で否決されたにもかかわらず、R銀行はあっさりと1%台の金利で事前承認を得られました。（2014年時点）
結局、最初に見せてもらった利回り10％ぐらいで大学に隣接したアパートをメインに話を進めることになったのですが、同時に前回紹介した業者さんC社から紹介してもらった利回り10％超の物件とを天秤にかけてしまいました。
「二兎を追うものは一兎をも得ず」とはよく言ったものです。
前回の投稿で紹介した通りC社に紹介してもらった物件は担当者が辞めてうやむやになり、F社に案内してもらった物件は、先方の都合で別の買主さんに譲ることになって、結局初めての1棟アパート取得とはならなかったのです。
F社で対応してくださった営業担当の方からは、以降も何度か物件案内の連絡をいただきましたが、どうも縁が無かったようです。
そして次に3社目となる業者さんY社と無料面談することになりました。
他社とは違った対応
この業者さんもこれまでと同じように、ポータルサイトで気になった物件を問い合わせたことからお付き合いが始まりました。
これまでの2社と同じように状況を説明し、物件を紹介してもらいましたが、残念ながら魅力的ではなく物件を見に行くまでもありませんでした。
しかし、この業者さんが違っていたのはこの後の対応です。
担当してくれた営業の方が「もしポータルサイトで気になる物件があれば、他社の扱いでも構わないので、コメントしますから連絡ください。」と言ってくれたのです。
自宅に戻り、早速ポータルサイトで場所や利回りなど条件を色々と変えて検索し、いくつか物件をピックアップして送ったところ、後日その内の2件について内見できるよう手配してくれました。
ありがたいと思ったのは、時間的に余裕が無かったにも関わらず、事前に物件まで出向いてリサーチしてくれており、1件目に向かう車の中では、その物件の立地があまり良くないこと、売り出してから時間が経っていることなどを説明してくれ、「表面利回りは高くてもお勧めできない」という事をはっきりと伝えてくれた点です。
2件目についても同様、既にリサーチ済みでこちらの質問に対しても的確に答えてくれました。
最終的に、2件目に見学した物件について購入申込書を提出したのですが、売主との交渉、金融機関への打診、管理会社の選出など、全てワンストップで行ってくれ、無事初めての1棟アパートを取得することができました。
この営業担当の方は、宅建士だけでなく行政書士の資格も持っていて、何かと頼りになるので今でも困ったときは相談に乗ってもらっています。
この初めて入手したアパートですが、4部屋で駐車場が5台分あり、最寄駅からは20分のバス便という立地なので、空室が出ると多少客付けには苦労しますが、現在は部屋が満室なだけでなく駐車場も全て契約済みで、修繕などの大きなトラブルもなく、毎月安定した家賃収入もたらしてくれる優良物件です。
C社の若い担当者は論外ですが、しっかりと準備してくれる段取りの良い担当者には仕事のできる方が多いので、安心してやり取りできます。そうでない方と付き合うと、高い確率で後からトラブルになるので、物件を案内してもらうときなどは、物件だけでなく担当者のことも良く観察した方が良いですね。
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