不動産投資における成功と失敗 - あきらめないで、宅建合格

何をもって成功とするか、何をもって失敗とするか

2019年の年初に引渡しの終わったアパートが3か月後の4月で満室になりました。

そして、新たに入居となった部屋の隣の部屋が、その3日後に退去となりました。

極めて短い満室期間で、正に「三日天下」です。

このアパートの6室が加わって、所有する物件の部屋数が約30室となることを考えると、「まあそんなものか」と気持ちを切り替えるようにしています。

不動産投資をこれから始めようとする方、始めたばかりの方からすると、現在の私の状況は「成功している」と映るのかもしれません。

保有物件の規模はこの4年間（2019年時点）で順調に拡大できていますし、空室はあるものの比較的返済比率が低いおかげで、月々の返済に窮することなく、十分なキャッシュフローも得られています。

だからと言って「不動産投資に成功した」と手放しで喜べるような状況ではありません。

何か目的があって不動産投資という事業を始めたのですから、その目的を達成して初めて事業に成功したと言えます。

私が不動産投資を始めた目的は、大きくは以下の二つです。

今のところ①は達成できていますが、いつ切れるか分からない綱の上を渡っているようなもので、必ずしも未来永劫続くことを保証されたものではありません。

現預金は増えていても、贅沢をするわけでもなく、突発的なトラブルに対応できるよう、家賃収入にはあまり手を付けないようにしています。

②については、土地評価を重視して物件を取得しているので、信用棄損にはなっておらず、長期的に保有してもそれ程評価が低くはならないと期待していますが、いずれにしても物件を全て売却して初めて最終的な利益が確定することなので、現時点で成功した・成功していないを議論できるものではありません。

ですから、もし誰かに「あなたの不動産投資は成功していますか？」と聞かれても、当初の目的はある程度達成できていますが、まだ今の状況ではイエスともノーとも言いにくい部分はあります。

成功していかどうか分からないのだから、失敗しているかどうかも分からないというのが本来の答えですが、現況で当初の目的を達成できないことが明らかであれば、失敗という判断をしても良いと思います。

私の場合、可処分所得を得るどころか、毎月本業の収入から補填しなければ返済に窮するような状況で、将来的に改善できる見込みが無ければ、不動産投資には失敗したという判断をするべきでしょう。

また、最初に取得した物件の評価が低く、物件取得後に信用棄損を起こしていることが分かり、これ以上融資を受けることが不可能と判明すれば、再投資が難しいので不動産投資に失敗したという一定の判断をするべきでしょう。（現金で買える物件を増やすという手もありますが…）

当たり前のことですが、空室が生じれば埋め、不具合が生じれば修繕し、不要なコストはカットし、管理会社などパートナーと良好な関係を築きと、毎日繰り返すことで明らかな失敗状態を回避できます。

また物件取得においては、見た目の利回りだけに惑わされず、積算評価の将来期待度、資金の流動性などを考慮した物件取得を心がけることで、明らかな失敗状態を回避できます。