体を動かすだけが労働ではありません。
不動産投資は不労所得ではなく○○労働
そもそも「不動産投資」という言葉自体、あんまり好きではないんですよね〜。正確には、事業であることを意味する「賃貸経営」という言葉が合っていると普段から思いますが、世の中大家さんも地主さんも経営者も区別のつかない人が多くて、難しい事を言うと相手にしてもらえなくなるので便宜的に「不動産投資」という言葉を使っいるんです。
さてその不動産投資ですが、まだ知識が全く無かった頃、経営者、いわゆる大家さんに対して持っていたイメージは、高齢な地主の方が自宅の敷地にアパートを建てて、満室が続く以上することが他にないので、居間で毎日お茶を飲んでいて、空室になるやいなや管理する不動産会社の担当者に喝を入れる、理不尽な存在という感じです。
でもそれって、いかにも「昭和生まれの人間の発想」ですよね。
実際に自分で物件を所有し不動産投資を始めてみると、この印象は大きく変わりました。
毎日のように肉体労働があるわけではありませんが、退去があって空室になると、リフォームをどうしようか、客付業者への広告費はどうしようかなど、余った時間ができる度にいつも物件のことを考えていて、のんびりお茶を飲んでいられる気分ではありません。それは、本業で競合他社を出し抜いて、どうやったら自社製品を買ってもらえるか、考えている時間と全く同じです。
不動産投資は「不労所得を得る手段」と言われますが、賃貸経営である以上、収益を最大化し、経費を最小化することで、最終的に利益が最大化されるように経営努力を行う事が重要です。そして、その観点から「不動産投資」というものは、何もせずに座ってボーっとしているだけでお金が振り込まれるという、完全な「不労」では決してなく、「頭脳労働」という目には見えない経営努力を伴う事業であると考えています。
80000円の出費が1500円に
ある日の事です、外出していると所有するアパートを管理する管理会社から電話がかかってきました。
当時、ちょうど管理を依頼しているアパートが満室になったばかりだったので、こういう時の管理会社からの連絡は、普通に考えれば退去か不具合に関する報告の可能性が大で、そう考えると気が重くなって電話に出るのを躊躇してしまいます。
まあ、電話に出なかったからといって、状況が好転するわけでは無いので、管理会社の担当者の為にも、とっとと電話に出るしかないんですよね。
さて電話に出てみると、案の定内容は入居者の方からのクレームで、エアコンが故障したとの報告でした。夏の始めのちょうど蒸し暑くなり始めた時期でしたので、早急に対応しなければいけないと思って、管理会社に見積もりを頼んだところ、取り付け工事費を含め約８万円との回答でした。
痛い出費ですが仕方ありません。
でもしばらくあれこれ考えているうちに、管理会社の担当者が、「入居者の方が、『冷たい風は出ている』と言っているので、熱中症の心配はありません」といった話をしていたことを思い出しました。実はこの部屋の入居者の方とは、入居前にちょっとした修繕の件で、会って話したことがあり電話番号も伺っていたので、念の為に直接電話で様子を聞いてみることにしました。
| 私：「エアコンの調子が悪いと聞いたのでお電話しました。」 入居者：「そうなんですよ、２、3日前までは問題無かったんですけどね。」 私：「（まじか、ラッキーかも）」 私：「リモコンの表示ははっきり出ていますか？」 入居者：「はい。電池が無いのかなと思って、交換してみたのですがダメでした。でも、以前から、ついたりつかなかったりと、リモコンの調子は悪かったんですよ。」 |
念のため入居者の方にお願いして確認したところ、リモコンを使わず本体側の試験運転のボタンを押すと、問題なく冷たい風が出ていることも確認できました。そうなると、今回エアコンが動かないというのも、実はリモコンが完全に故障して操作不能になっているだけという可能性が濃厚です。
すぐにインターネットで汎用リモコンを探して注文し、翌日には入居者の方に荷物が届いたことを確認しました。このとき購入した汎用リモコンの価格は約1500円です。
リモコンの設定は、事前にマニュアルをダウンロードして確認しておいたので、電話口で入居者の方に操作方法をお伝えして試していただいたところ、しばらくして「エアコンが使えるようになりました」との返事がありホッとしました。
もし管理会社から報告があったときに、何も考えず言われるままにエアコン交換の手配をしていたら8万円の経費がかかっていたところ、幸い汎用リモコンの購入だけで済んだので約1500円の経費で済みました。
経営判断の精度
不動産投資は様々な業務をアウトソースする環境が整っているので、できるだけ専門の業者に任せたほうが効率的だという方もいらっしゃいます。でもどうでしょう、電話で5分、10分話すだけで解決できるようなトラブルであれば、そうしない手はありません。
またそうしたトラブルは他にも多々ありますので、効率とコストを天秤にかけて投資家が自分で経営判断する事が重要です。
そしてその経営判断の精度を高めることができるのが、本人の持つ「能力」、「経験」、「技術」といった要素であり、書籍やインターネットから簡単に得られるものではありません。
最近はSNSや動画サイトなどで、簡単に情報を集めることができるようになりましたが、その情報の真の価値を判断できるように、普段からジャンルを問わず勉強しておくといいですね。
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